夫婦間の居住用不動産の贈与登記は千葉の稲毛司法書士にご相談｜適用条件などの解説

夫婦間の居住用不動産の贈与と２０１９年（令和元年）の民法改正の解説

夫婦間贈与の概要と民法改正の影響

贈与税の非課税枠は１年間で１１０万円です。

これは夫婦であっても変わることはないので、夫婦間であっても年間に１１０万円を超える金銭を贈与した場合には贈与税が課税されてしまいます。

しかし、夫婦の場合には特例制度が設けられており、それが夫婦間贈与（贈与税の配偶者控除）と呼ばれているものです。

具体的には「婚姻期間が２０年以上」の夫婦の間で「居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための金銭の贈与」があった場合に、上記の１１０万円の控除とは別に最高で２０００万円まで非課税となります。

この２１１０万円の控除というのはあくまでも贈与税の話であって、相続人間の遺産分割協議においては生前贈与となるので、その分を差し引かれて遺産分割がおこなわれます。

これは、被相続人から相続人に生前贈与があった場合は、死亡時の相続財産に贈与等によって先渡しされた財産を加えて（これを「持ち戻し」といいます）遺産分割がおこなわれていたからです。

しかし、民法改正によって、２０１９年（令和元年）７月１日以降にされた夫婦間贈与については、原則として遺産の先渡し（特別受益）を受けたものと取り扱う必要がなくなりました。

つまり、婚姻期間が２０年以上の夫婦が一方に居住用不動産を贈与した場合は、持ち戻し免除（相続財産に加えなくてもよい）の意思表示があったものと推定されることになりました。

これにより、配偶者が生前に居住用不動産の贈与を受けていたとしても、遺産分割の際に贈与分の持ち戻しが免除されるので、被相続人の意思がより反映した遺産分割ができるようになりました。

ただし、施行日前の贈与には適用されないのでご注意ください。

夫婦間贈与の条件

夫婦間贈与を利用するには一定の条件を満たしている必要があります。

よって、夫婦であるというだけで利用できるわけではありません。

ここでいう夫婦というのは法律上の婚姻をした夫婦を指し、事実婚（内縁）は含まれないのでご注意ください。

また、夫婦間贈与は同じ配偶者からは一生に一度しか利用することはできません。

夫婦間贈与の対象となる不動産は、贈与を受けた配偶者が実際に居住するための国内の家屋もしくはその家屋の敷地で、居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。

また、居住用家屋と敷地を一括して贈与する場合に限らず、居住用家屋のみの贈与、居住用家屋の敷地のみの贈与であっても夫婦間贈与の対象となります。

敷地のみを贈与する場合

夫婦間贈与は、居住用の家屋とその敷地をセットで贈与する場合のみならず、どちらか一方の贈与であっても対象になります。

居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても贈与税の配偶者控除の対象となりますが、敷地のみの贈与で夫婦間贈与の特例を受けるためには次のいずれかの条件を満たしている必要があります。

夫婦間贈与の適用を受けるためには

夫婦間贈与の条件を満たすからといって申告をしないでいると、原則どおり贈与税が課されます。

つまり、贈与の配偶者控除の適用を受けるためには、税務署に申告をする必要があるわけです。

申告に必要な書類は以下のとおりです。

夫婦間贈与の税金

夫婦間贈与の特例を受ければ贈与税はかかりませんが、不動産取得税は課税されます。

不動産取得税は固定資産評価額を基準に課税されますが、土地については評価額を２分の１にした額が基準になり、税率は３％です。

ただし、一定の要件に当てはまる住宅や住宅用の土地を取得した場合には、不動産取得税が軽減されます。

そのため、夫婦間贈与では不動産取得税がかからないか、数万円で済むことが多いです。

また、居住用不動産を贈与した場合には贈与による名義変更をする必要がありますが、その際は登録免許税が課税されます。

登録免許税は固定資産税評価額の１０００分の２０（２％）です。

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