強制競売の手続きと配当要求の申立て
千葉いなげ司法書士事務所不動産の競売手続きの具体的な話です。
法務局での差押登記が完了すると、裁判所書記官により配当要求の終期が定められます。
なお、配当要求の終期から３ヶ月以内に売却許可決定が出ないときは、自動的に３ヶ月後に延期されます。
配当要求の終期の定めがなされると、債権者は裁判所に債権の届出をすることになります。
代表的な債権者としては、差押登記前に登記されていて、売却により消滅する担保権者（抵当権者など）です。
なお、債権の届出をしなかったからといって、配当を受ける権利を失うことはありませんが、届出をしなかったために生じた損害等は、その債権者に責任があることになるので、通常は届出をしておくべきでしょう。
また、すでに被担保債権が弁済等でなくなっているにもかかわらず、登記を抹消していない担保権者は、被担保債権がゼロであるとの届出をしておかないと、競売の申立人が無剰余競売の通知を受けて、損害を被る可能性があるので、その意味でも債権の届出は必要です。
ただし、強制競売の申立人は、申立書にすでに債権額の記入があるのであるから、改めて債権の届出をする必要はありません。
配当要求の終期の定めとともに、裁判所は執行官に対し、現況調査命令を、評価人（不動産鑑定士）に対して、評価命令をそれぞれ下します。
裁判所は、執行官が作成した現況調査報告書と評価人の提出した評価書に基に売却基準価額を決定をします。
この売却基準価額ですが、高すぎれば買受人が現れないので、裁判所が高すぎると判断すれば変更することが可能です。
もし、売却基準価額が高すぎたり、逆に低すぎたりする場合、他の不動産鑑定士による評価書を提出して、基準価額の変更を上申することができます。
それでも、裁判所が変更を受け付けないときは、執行異議の申し立てをおこなうことも可能ですが、単に売却基準価額が低いという理由では、執行異議が認められる可能性は低いのが現実です。
次に、配当要求の申し立てです。
強制競売申立人による差押登記がなされる前に、仮差押えや抵当権等の担保設定登記をしていない債権者は、配当要求の終期までに配当要求の申し立てをしないと、売却代金から配当を受けることはできません。
ただし、配当要求の終期は、当該不動産が売約されるまでは３ヵ月ごとに更新されるので、その間は配当要求の申し立てをすることが可能です。
なお、配当要求ができる債権者は、判決等を取得した債務名義の正本を有する債権者や差押登記後に登記された仮差押債権者、一般の先取特権者です。
不動産の売却条件が確定すると、裁判所書記官が物件明細書を作成し、現況調査報告書や評価書と共に、一般に公開されます。
よって、競売物件を買おうと思っている者にとっては、当該不動産の法律関係や事実関係を把握することができる重要な資料となります。
次は、売却についてですが、裁判所における競売不動産の売却は期間入札が原則になっています。
入札期間は、１週間以上１ヶ月以内ですが、東京地裁では８日間とされ、開札期日は入札期間満了後１週間後となり、売却決定期日は、やむを得ない事由がある場合を除き、開札期日から１週間以内の日とされています。
なお、通常の期間入札等によっても売却できなかった場合、裁判所は特別売却という方法を取ることができます。
特別売却とは、買受可能価額以上で買受希望がある者が、執行官に対して買受申出をする方法で、随意売却の形式を取っています。
もし、裁判所が特別売却をしようとする場合は、差押債権者の意見を聞かなければいけませんが、裁判所がこの意見に拘束されることはありません。
特別売却の期間は３ヶ月以内とされており、保証額は売却基準価額の２０％としている裁判所が多いです。
売却手続きが実施されたにもかかわらず、不動産が売却できなかった場合は、あらためて売却手続きが実施されることになり、再売却の手続きでは、通常、売却基準価額が見直されますが、これにより、剰余金が発生しないことが見込まれれば、無剰余手続きに移行します。
もし、３回実施しても買受けの申出がない場合は、裁判所は手続を停止することができます。
差押債権者がこの通知を受けてから３ヶ月以内に、買受の申出があることを理由として売却を実施させるべき旨の申出をしない場合は、裁判所は差し押さえの手続きを取り消すことができるので、その意味でも買い手が現れそうにない不動産に対する競売の申し立てには慎重にならざるを得ないということになります。
上記の期間入札等の結果、買受申出があったときには、特に売却不許可事由がない限り、売却許可決定が出ます。
売却許可決定が確定した場合、買受人は１ヶ月以内に代金を納付しなければいけません。
もし、期限内に代金を納付しないと、売却許可決定が失効し、買受人が提供した保証金は没収されてしまいます。
買受人が代金を納付した場合、当該不動産の所有権は買受人に移転し、裁判所は所有権の移転登記、当該不動産に設定されていた抵当権等の抹消登記を法務局に嘱託します。
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