修繕特約
千葉いなげ司法書士事務所賃貸している建物の修繕義務は家主と借主のどちらにあるのでしょうか。
これについては、原則として家主が修繕しなければいけません。
よって、賃貸契約書に修繕特約がなく、建物の毀損について借主に故意・過失がないのであれば、たとえ借主が修繕費用を支払っても、あとから家主に請求することができます。
これに対して、賃貸契約書にあらかじめ賃借人に修繕義務があるような特約が存在している場合はどうなるのでしょうか。
もし、特約に借主の故意・過失に関係なく、一切の修繕義務を賃借人が負担すると書かれていても、借主に故意・過失がなく、
通常の使用による範囲を超えて毀損したわけでなければ、借主に修繕義務を負わせる趣旨ではないというのが多くの裁判例の考え方です。
また、借主の修繕義務が特約で規定されていても、大修繕の場合は借主に修繕義務はないとされています。
よって、畳の取り換えや障子や襖の張り替え、蛍光灯や給水、排水栓の取替等の小修繕の場合、修繕特約があれば借主が負担しなければいけないことになります。
これに対して、壁紙やカーペットの全部の張り替えについては、かなりの費用が掛かるので小修繕には該当せず、家主が費用を負担することになります。
なお、建物が老朽化しているために、たとえば雨漏りなどを修繕した場合には、賃貸人には借主に建物を健全、良好な居宅としての提供する義務があるので、基本的に家主に修繕義務があると考えられています。
また、ベランダの手すりの修理費用は、民法上、必要費と解されています。
必要費とは、建物の現状を維持保存し、あるいは原状回復するために通常必要となる費用ですが、借主が必要費を支払った時は、直ちに家主に請求できると規定されています。
もし、特約で借主に必要費の償還請求権を放棄するような規定がある場合、そのような特約は有効であるとするのが判例の立場ですが、
その場合でも無制限に有効というわけではなく、借主が家主に償還請求できるかどうかはケースバイケースで判断することになります。
これに対して、たとえば汲み取り式のトイレを水洗式に改造したような場合の費用は有益費とされています。
この有益費については、民法上、賃貸借契約が終了した時に、家主に請求できると規定されています。
ただし、この規定は任意規定なので、これと異なる定めの特約も有効ですが、特約があるからといっていかなる場合でも有益費の償還請求ができないとはいえず、最終的には事案ごとに判断することになるでしょう。
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