建物明け渡し請求訴訟の訴額

前回は、建物明け渡し請求訴訟の管轄について書きましたが、今回は訴額の算定方法についてです。

一般的な貸金請求訴訟の場合、１００万円の請求であれば訴額も１００万円になります。

これに対し、建物の明け渡し訴訟では、訴訟上の請求権は建物の明け渡し請求権であり、仮に、原告が全面勝訴となれば、原告にもたらされる経済的利益は建物の使用収益件です。

そのため、建物明け渡し請求訴訟における訴額は建物の価格が算定基準になります。

ところで、賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求では、一般的に建物の明け渡しだけではなく、未払い賃料や損害金の請求もあわせておこないます。

ただし、民事訴訟法では、主たる請求の目的の価格のみを基準に訴額を算定し、それ以外の附帯請求に関する果実、損害賠償、違約金または費用については訴額に算入しないと規定されています。

建物明け渡し請求訴訟における主たる請求は、あくまでも建物の明け渡しで、未払い賃料等の請求は附帯請求になるので、

たとえ未払い賃料等の金額が建物の金額を上回っていても、訴額算定の基準になるのはあくまでも建物の金額ということになります。

また、賃借人が第三者に無断転貸してしまい、賃貸人が賃借人と転借人の双方を相手取って訴訟を起こす場合でも、建物一つ分の価格が基準になります。

ところで、建物の額といってもいろいろあり、その中のどれを用いれば良いのかという話になりますが、これについては固定資産税評価額でよいとされています。

そして、固定資産税評価額のすべてが訴額の算定基準になるのではなく、評価額の２分の１が訴額になります。

つまり、評価額が５００万円であれば２５０万円が訴額算定基準となり、この場合は原則として地方裁判所の管轄となります。

これに対し、評価額が２８０万円であればその半分である１４０万円が訴額算定の基準となり、地方裁判所だけではなく簡易裁判所にも管轄が認められます。

なお、賃貸借契約では建物全体ではなく、建物の中の１室のみを賃貸していることは珍しくありませんが、

こういった場合は建物全部の固定資産税評価額を、賃貸部分の床面積が建物全体の床面積中に占める割合に応じたものを訴額算定の基準にすることになります。

ただし、評価証明書の床面積が実際の建物の床面積と食い違っている場合や、当事者間で賃貸物件の目的範囲に争いがあるような場合には、

全体の評価額から対象範囲の割合を算出することができませんので、そういった場合には事前に裁判所に問い合わせておくのが無難です。

また、評価額のない未評価建物の場合は、管轄法務局が作成した新築建物価格認定基準表と経過年数調整表を元に価格を算出することになります。

実際に訴状を提出する際には、固定資産税評価証明書や新築建物価格認定基準表も裁判所に提出し、計算が複雑であれば計算方法を書いた書面も合わせて提出しておくのが無難です。

いずれにせよ、建物明け渡し請求訴訟では、あくまでも建物の評価額が訴額算定の基準となり、未払い賃料等は附帯請求に過ぎないので訴額算定の基準とはならないというのがポイントです。

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