任意売却とは？競売との違いやメリット、デメリットを解説

任意売却の流れや費用、住宅ローンが返せなくった場合の対処法

任意売却とは

「任意売却」という言葉を初めて聞いたという方もいると思いますが、任意売却はその名のとおり、「任意」に「売却」することです。

では、なにを任意に売却するのか？

それは不動産です。

ここでいう不動産にはいろいろな種類がありますが、一般的には住宅ローンが付いたマンションや一戸建てのマイホームであることが多いです。

では、なぜ「任意」という言葉が付いているのでしょうか？

それは、任意売却が競売と対極している手続だからです。

競売は、ご存じのとおり裁判所でおこなわれます。

そのため、競売になると自分の意志とは関係なく手続が進んでしまいます。

いわば、競売というのは裁判所による強制的な手続といえます。

反面、任意売却というのは所有者の自由な意思に基づいておこなわれます。

自由な意思に基づいた手続なので、任意売却をしたくないという方が、第三者に任意売却を強制されることはありません。

このように、競売は強制的な手続ですが、任意売却はあくまでも所有者の自由な意思に基づいた手続なので「任意」という言葉がついているわけです。

そして、任意売却で重要なのが、住宅ローンなどの担保を付けている債権者（これを「担保権者」といいます）の存在です。

なぜなら、任意売却では「担保権者全員の同意」が必要になるからです。

担保権者の同意というのは不動産に設定されている担保を抹消することの同意です。

なぜ、そのような同意が必要になるのかですが、任意売却で設定された売却金額では、全ての担保権者に返済しきれないからです。

それでも、任意売却の手続きにおいては、不動産に付いている担保はすべて消さなくてはいけません。

なぜなら、担保がついたままの不動産など誰も買わないからです。

そこで、任意売却では仲介業者が担保権者と交渉して、担保を抹消することの同意を取り付ける必要があるわけです（１人でも同意しない担保権者がいれば、任意売却は成立しません）。

任意売却の特色

マイホームを手放すしかないのであれば、わざわざ任意売却などという面倒な手続をしなくても別に競売でもいいと思うかもしれません。

しかし、住宅ローンを払わないまま放置しておくと、最終的には裁判所で競売が始まります。

競売手続は所有者が反対しても粛々と進むので、仮に、引っ越し先が決まっていなくても、買い手が見つかれば強制的に退去させられてしまいます。

この点、任意売却であれば引越時期を調整できるといった競売にはないメリットがあります。

なにより任意売却の最大のメリットは、競売よりも高値で売れるという点です。

高く売れれば、それだけ住宅ローンを減らすことができるので、競売よりも売却後の返済計画が立てやすくなります。

自己破産では、任意売却後に残った住宅ローンを含めて免責されるので、任意売却で高く売ろうが、競売で安く売れようが関係ないように思えます。

しかし、任意売却では引っ越し費用を確保できる場合があります。

当然のことながら、競売では引っ越し費用は全く考慮されないので、自己破産であっても任意売却をするメリットはあるわけです。

これ以外にも任意売却には競売にないメリットが多数あるので、今後は自己破産をするケースであっても積極的に任意売却を選択するべきだと考えます。

任意売却の前に債務整理を検討する

平成２１年の「中小企業金融円滑化法（通称：モラトリアム法）」の制定により、個人の住宅ローンであっても、銀行は返済計画の見直しに応じてくれやすくなりました。

モラトリアム法は約２年間の時限立法でしたが、利用者が多かったために、最終的に平成２５年３月まで延長されました。

金融庁は、期限切れ後も金融機関に同様の対応を求めていますが、実際には自宅が差押えされる件数は増えているようです。

銀行に相談しても返済計画の見直しができなかったり、住宅ローン以外にサラ金やカード会社から多額の借入れがある場合は、速やかに司法書士などの専門家に相談するべきです。

司法書士に相談をすれば、債務整理をしなければいけない状態なのか判断できます。

たとえば、住宅ローン以外に高金利の貸金業者からの借入れがあれば、利息制限法による引直計算をすることで、大幅に借金を圧縮し、残った借金を分割返済したり（これを任意整理といいます）、場合によっては多額の過払い金を回収できる場合があります。

多額の過払い金を回収できれば、住宅ローン以外の借金を減らすことで生活再建できるかもしれませんし、回収額によっては住宅ローン以外の借金を一括返済できることもあります。

過払い金の消滅時効は完済してから１０年なので、住宅ローンを借入れる際にそれまでの借金を完済しているような場合は、今からでも過払い金を回収できる可能性があります。

低金利の借入れが多いために、大幅な借金の減額が見込めない場合でも、裁判所に個人再生の申し立てをすることでマイホームを手放さずに、それ以外の借金を整理することができます。

借金の解決手段はいくつもあるので、住宅ローンが払えなくなったからといって、誰にも相談せずに滞納を続けるというのは避けるべきです。

なぜならば、住宅ローンの滞納をそのまま放置しておくと、いずれ裁判所による競売手続が進み、最終的には強制退去させられてしまうからです。

そうならないためには、まずは司法書士に相談した上で、過払い金請求や任意整理で借金を整理することができるのか検討してもらいます。

もし、無理な場合には次のステップである個人再生で自宅を守れるのかどうかを検討します。

個人再生も無理で、どうしてもマイホームを手放さざるを得ないという結論になれば、そこでようやく任意売却も選択肢の一つになります。

よって、住宅ローンを払うために新たにサラ金などから借入れをして借金を増やしたり、住宅ローンの滞納を続けたまま放置したりせずに、早い段階でご相談ください。

任意売却をするための条件とは

任意売却をしたいといっても、無条件にできるわけではありません。

そこで、どのような場合に任意売却をすることができるのかを知っておく必要があります。

任意売却がすでに競売手続に入っている場合でも可能です。

競売が開始されると裁判所で物件情報が公開されて入札期間が決まります。

物件を買いたい人はこの期間に入札し、最も高い値段をつけた人が落札します。

任意売却は競売手続と並行して進めることもできますが、無制限ではなくリミットは開札日の前日までとなります。

開札日になれば落札者が決まってしまうので、開札日以降は任意売却ができなくなります。

開札日の前日までに話がまとまれば、債権者に競売を取り下げてもらうことで任意売却をすることができます。

競売手続が開始された後でも、任意売却を同時に進めることは可能なので、裁判所から競売開始決定の通知が届いても諦めてはいけません。

現実には、競売の通知が届いた後に、あわてて仲介業者に任意売却の相談を持ちかけるケースも多いようです。

任意売却の流れ

任意売却の手続自体は一般的に３～６ヵ月程度で終了することが多いようです。

ここでは、任意売却の全体像をつかむために、一連の流れをみてみましょう。

以上で、任意売却の手続自体は終わりですが、任意売却をしても返済しきれなかったローンの支払義務は残るので、任意売却をしたからといってすべて終わりではなく、売却後のローンをどのように返済していくのかを債権者と話し合う必要があります。

自分で債権者と話し合っても話がまとまらないような場合は、そのまま放置しておくと給料等の差押えをされる可能性があります。

よって、住宅ローン以外にも借金があるのであれば、すみやかに司法書士に相談ください。

任意売却の費用

任意売却をすることによってどのくらいの費用がかかるのかは非常に気になるところですが、仲介業者の報酬も含めた諸々の費用はすべて売却代金の中からの支払いとなるので手出しは一切ありません。

任意売却ができなかった場合、仲介業者に支払う報酬が気になりますが、売れなかった場合は報酬を請求しない仲介業者がほとんどなので、任意売却は完全成功報酬と考えていいと思います。

とはいえ、中には売れなかった場合でも法外な報酬を請求する悪質な業者もいるので十分に注意して下さい。

以下に、売却代金の中から控除することが認められている主な諸費用を挙げておきます。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却にはメリットがいくつもありますが、デメリットもあります。

そこで、任意売却を検討されている方は、事前にメリットとデメリットを正しく理解しておくことが大切です。

任意売却と競売の違い

競売のメリット

競売は任意売却に比べてまったくいいところがないように思えますが、一つ良い点を挙げるとすれば、競売の方が長く家に居られるということでしょう。

競売手続の標準期間は６～７ヵ月程度で、最終的な立ち退きまでは競売手続が正式に始まってから１０ヵ月前後かかります。

そのため、この期間を利用してなるべくお金を貯めて、新生活の準備をしたいという方も中にはいると思いますが、そういうお考えの方であっても、競売のデメリットを知った上で、任意売却もしくは競売のどちらにするのか選択してもらいたいと思います。

【任意売却と競売の違い一覧表】

競売の流れと手続期間

住宅ローンを滞納し、そのまま放置しておくと、およそ６ヵ月程度で保証会社が代位弁済をします。

これにより、債権者が当初の銀行などから保証会社に代わります。その後も放置しておくと、いずれ保証会社が裁判所に競売の申立てをします。

裁判所で競売の手続が正式に開始されると、調査官が自宅に訪問してきて、家の状態などを調査します（家の中の写真も取られますが、これは精神的にかなり苦痛です）。

その後、入札が開始されて一番高値をつけた者が落札します。

落札者が予定どおり代金を支払えば、所有権が移転するので、自宅を引き渡ししなければいけません。

数年前であれば、競売手続自体に１年近くかかっていましたが、最近では裁判所もスピードアップを図っているため６～７ヵ月程度で終わることが多いようです。

しかし、買い手がつかない場合は数年かかることもあります。

任意売却のタイムリミット

開札されて落札者が決まってしまうと任意売却はできませんが、開札日の前日までであれば任意売却ができます。

よくあるのは、裁判所から競売開始決定通知が自宅に届き、それを見た債務者が慌てて仲介業者に相談を持ちかけるというケースです。

こういったケースでも、競売開始決定から開札日までは６ヵ月程度あるので、十分に任意売却は可能です。

価格設定さえ間違わなければ、たいていの物件は半年もあれば買い手がつきますが、開札日が近づいた段階で任意売却をしようとしても、仲介業者が担保権者と交渉する時間が短いので、任意売却が成功する可能性が低くなります。

あとは、開札日までに住宅ローンなどの担保をつけているすべての債権者（これを「担保権者」といいます）の同意が得られれば、競売を取り下げて任意売却することができるわけです。

任意売却以外の解決法

住宅ローン以外にも、借金がある場合（もしくは過去にあった場合）は、マイホームを手放すとことを前提にした任意売却を検討する前に、債務整理をおこなうことでマイホームを守れるのかどうかを検討しなければいけません。

法律家からみた任意売却

司法書士などの法律家は借金問題のプロですから、住宅ローンが払えなくなったといった相談を受けた場合、まずはマイホームを守ることを最優先に考えます。

そのため、我々司法書士にとって「マイホームを手放すことを前提にした任意売却は最も優先順位の低い手続」であるといえます。

また、法律家の中には任意売却を正しく理解していないために、積極的でない方がいるのも事実です。

当職も昔はその一人でしたが、あらためて勉強することで任意売却には非常に有効な一面があるということを知りました。

よって、あらゆる可能性を考慮しても、マイホームを手放さざるを得ないというケースにおいては、任意売却は競売よりも優れた点が多いので、これからは法律家も積極的に任意売却を選択していくべきだと思います。

近年では、任意売却を専門にしている不動産業者も多く見受けられます。

その多くは良心的で、実際に相談を受けている相談員の方々は任意売却の手続に精通しているだけでなく、債務整理の知識もそれなりにあると思います。

しかし、債務整理というのは実務をこなしてみないとわからないことが多く、まさに経験がものをいうため、任意売却をすべきかどうかを判断する局面においては、司法書士などの法律家が関与すべきであると考えます。

なぜならば、任意売却をしないで済むケースであるにもかかわらず、司法書士などが関与しないまま不動産業者の判断だけで任意売却をしてしまえば、それこそ取り返しがつかないからです。

そのためには、司法書士などの法律家がマイホームを手放さずに済むのかどうかの判断を担当し、どうしても手放さざるを得ないという結論に達すれば、仲介業者にバトンタッチして任意売却の手続を進めたり、自己破産と同時進行で任意売却を進める、といった形が望ましいと思います。

しかし、不動産業者に司法書士が常駐しているわけではありませんし、不動産業者に寄せられる相談が多ければ多いほど、そのすべてを不動産業者と提携している司法書士などが担当するのは現実的に難しいのも事実です。

とはいえ、任意売却が避けられない状態であるかどうかの判断を、不動産業者のみでおこなうのではなく、少なくとも相談者から聞き取りした情報を司法書士に伝えるなどして、法律家の意見を聞く必要があるのではないかと思います。

任意売却でよくある質問

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