不動産の名義変更と不動産取得税
千葉いなげ司法書士事務所土地や建物等の不動産を取得すると不動産取得税が課されますが、これはその不動産が所在する都道府県の課税ですが、市町村税である固定資産税の一部先取りであるとの考えもあります。
ここでいう取得というのは、現実に所有権を取得することを指し、法務局で登記が完了しているかどうかは問いません。
また、取得原因は売買に限らず、贈与や交換等であっても対象になりますが、相続の場合には課税されません。
ただし、相続時精算課税を利用した場合、贈与による取得となるので不動産取得税が課税されます。
また、不動産取得税は所有権を取得したという事実に着目して課税されるので、たとえ１日だけ所有権を取得した場合でも課税されますし、あとで契約が合意解除された場合にも課税されます。
ここで基準となる不動産の価額は、固定資産税評価額で、法務局に申請する際に収める登録免許税と同じです。
よって、不動産の購入価格や建築工事費が基準になるわけではありませんので注意が必要です。
税率は４％ですが、住宅関係は土地建物共に平成２７年３月３１日まで３％に軽減されています。
さらに、宅地評価土地を上記期限内に取得した場合、課税標準が評価額の２分の１となる特例措置が認められてます。
なお、宅地評価土地は、地目が宅地であるもの以外でも、市街化区域農地や宅地介在山林なども含まれます。
また、これ以外にも各種軽減適用がありますが、適用を受けるためにはその住宅を取得した日からおおむね６０日以内に都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をしなければいけません。
申告の際には契約書等の書類が必要ですが、各都道府県によって多少異なるので、詳しくは直接訪ねてみるのがよいでしょう。
ところで、不動産を個人が取得した場合と法人が取得した場合で、軽減の適用があるかないかが変わってくる場合があります。
また、新築建売住宅等の分譲業者に不動産取得税が課税されるかどうかですが、不動産取得税は不動産の所有権を取得した者に対し課税される税金なので、
建築業者に建物の請負工事を発注し、その工事完成後に発注者にその建物が引き渡された場合、その時点で所有権を取得したものとみなされ、発注者に課税されることになります。
しかし、それでは工事発注者に酷であるため、平成２６年３月末までに新築された場合は、新築後１年を経過してもまだ分譲されない場合に初めて課税されるとされています。
つまり、新築後最長１年間は、建物部分に係る不動産取得税の課税が猶予されるということです。
また、宅建業者が分譲住宅用地を取得した場合ですが、従来は土地取得者自身が住宅を新築する場合に限って軽減措置が認められていましたが、
平成１４年の改正で、土地取得者から当該土地を取得した者が３年以内に住宅を新築する場合も適用の対象になりました。
実際に納税通知書が送られてくるのは、不動産の登記をしてから４～６ヶ月後くらいですが、住宅を新築した場合は価格等を決定する必要があるのでさらに時間がかかることが普通です。
最後に、課税が免除される場合ですが、土地であれば基準額が１０万円未満、新築・増改築による家屋の取得であれば２３万円未満、家屋の承継取得であれば１２万円未満の物件であれば非課税となります。
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