賃貸人もしくは賃借人の自己破産と賃貸借契約の解約
千葉いなげ司法書士事務所自己破産には、同時廃止事件と管財事件の２種類あり、特にめぼしい財産がなければ同時廃止事件となります。
これに対して、賃料収入などがある大家さんが自己破産をすると、原則的に管財事件となり、裁判所が破産管財人を選任します。
管財人が選任された場合、賃貸人の地位が管財人に移行し、賃借人の直接の交渉の相手方が破産者になった賃貸人から管財人に変わります。
しかし、賃貸人の地位が管財人に変わったからといって、何の理由もなしに契約を解除されることはありません。
つまり、賃借人とすれば賃料の不払いなどをしていない限りは、そのまま居住し続けることができるわけです。
ただし、今後の賃料は管財人に対して支払う必要があります。
もし、管財人に支払いたくないからといって、預けてある敷金との相殺を主張しても、それは認められません。
ただし、管財人に賃料を支払う際に、敷金の額の範囲内で寄託請求をすることができるようになりました。
寄託請求とは、管財人に支払った賃料を他の破産財団と区別して管理してもらうことで、もし、破産手続きの最後の配当がおこなわれるまでの間に、賃貸借契約が終了した場合には、管財人に寄託した額の中から返還されることになる敷金額を受け取ることができるといった制度です。
もし、寄託請求をしておかないと、破産手続き中に賃貸借契約が終了しても、敷金返還請求権も他の債権と同様の配分で配当を受けるしかないので、あらかじめ契約が終了しそうな場合は寄託請求をしておいた方がよいでしょう。
また、自分でエアコンなどの修理をして、その修理費用を賃貸人に請求しようと思っていた矢先に賃貸人が破産してしまった場合はどうでしょう。
こういった場合は、修理費用と家賃を相殺することができるので、賃貸人から修理費用を回収できなくても、賃料との相殺を主張することで実質的に修理費用を払ってもらったのと同じ効果を得ることができるわけです。
最後に敷金の精算ですが、賃貸人の破産により、第三者が新たな所有者となれば、敷金関係も新たな賃貸人に承継されます。
そのため、新たな所有者との間で賃貸借契約を解約した場合、新たな所有者に対して敷金返還請求をすることは可能です。
反面、明け渡し完了後に賃貸人が破産した場合は破産債権として敷金返還請求権を裁判所に届け出る必要があります。
その場合、現実的には配当に回せるような財産はほとんどないことが多いので、敷金が全額戻ってくる可能性は低いと思われます。
次は、借りる側（賃借人）が破産した場合です。
賃借人が自己破産をした場合、それを理由に賃貸借契約が解除されるのかですが、基本的に賃借人が自己破産をしても、賃貸人がその事実を知らないことがほとんどです。
自己破産をすると政府が発行する官報に掲載されますが、一般の方がまず官報を見ることはありませんので、よほどのことがない限りは、自己破産をしても賃貸人に知られることはありません。
よって、自己破産をしても賃借人が家賃を払い続けている限り、特に賃貸人から自己破産を理由に契約の解除を要求されることはありません。
では、極めて例外的なケースではありますが、自己破産をした事実を賃貸人に知られた場合はどうでしょうか。
確かに、賃貸人側からすれば、賃借人が自己破産をすることで、今後賃料をきちんとおさめてくれるのか不安になります。
この点、改正前の民法では、賃借人の自己破産を理由に賃貸人の解約権を認めていましたが、改正により、この規定は削除されました。
これは、賃料の不払いがあった場合に債務不履行による解除ができるのであるから、それ以上に賃貸人を保護を図る必要性が乏しいためです。
よって、賃借人が自己破産をしても、それを理由にした契約解除はできないことになります。
最後に、契約書の中に「賃借人が破産した場合は、賃貸人は契約を解除できる」という特約がある場合はどうか。
借地借家法では、建物の賃借人に不利な特約は無効と定めていて、賃貸借契約の解除には正当な理由が必要になります。
これは、正当な理由なく契約の解除を認めてしまうと、賃貸人の生活が非常に不安定になってしまうため、それを保護するためです。
また、自己破産の趣旨は、借金の支払義務を免除して債務者の更生を促すことです。
にもかかわらず、自己破産を理由に契約の解除を認めてしまっては、破産法と借地借家法の趣旨に反することになります。
よって、このような特約があっても、賃貸人からの解約を制限する借地借家法の趣旨からして無効であると考えられます。
仮に、こういった特約が有効であるとの立場に立っても、賃貸借契約を解約するには信頼関係破壊の法理の適用があり、一般的に信頼関係が破壊されたといえるには、３ヶ月以上家賃の支払いを怠ったような事情が必要です。
しかし、自己破産の申し立てがあっただけでは、信頼関係が破壊されているとは言えないので、その点からも特約が有効であったとしても、解約は難しいのではないかと思われます。
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