賃貸借契約における信頼関係破壊の法理と賃借人からの解約の可否
千葉いなげ司法書士事務所建物の賃貸借において、よくあるトラブルが賃料の不払いです。
賃料の不払があった場合、どのくらいの滞納になれば賃貸借契約を破棄できるかが問題となります。
といいますのも、賃貸借契約は１回限りの売買契約などと違って、始めから長期間継続することが予定されているからです。
１回や２回の賃料不払いでは、単に入金を忘れただけかもしれません。
仮に、１度や２度の支払い忘れで賃貸契約を解除されてしまうのでは、借りる側の安心して暮らす権利が守れません。
とはいえ、賃料収入を生活の糧にしている貸し手側からしてみれば、何か月も賃料の不払いが続いているのに契約を解除できないと困ります。
そこで、双方のバランスを取る必要があるわけです。
ここで一番重要となるのは、契約の解除を認めてもよいと思えるラインがどのくらいなのかという点です。
なお、契約解除を認めてよいかどうかのラインを専門用語でいうと
「信頼関係破壊の法理」
といいます。
つまり、賃料を何か月も滞納するという行為は、借主と貸主の信頼関係を破壊する行為というわけです。
賃貸借契約を解除するには、お互いの信頼関係が破壊されていると認めるに足りる事情が必要になるわけですが、どういった場合に、信頼関係が破壊されたといえるのかが問題となります。
これについては、画一的な線引きはできません。
そのため、個別具体的に判断するしかないわけです。
ただ、一般的には賃料不払いに至る事情について、特別な事情がなければ３ヶ月分以上の賃料を延滞すれば、おおむね信頼関係は破壊されているといってよいと思われます。
ところで、一般の賃貸借契約書には、催告をしないでも契約を解除できる、いわゆる無催告解除の特約が記載されています。
無催告解除の特約が有効であるとすると、貸し手側は催告をしないでいきなり契約を解除できます。
しかし、最高裁判決では、個々の事案ごとに無催告解除の特約が有効か無効かを判断する必要がある、と判断しました。
そのため、催告をしたうえで解除をした方が無難といえ、実務上も催告をしてから契約解除というのが一般的です。
たとえば
「〇月〇日にまでに、延滞分の〇〇万円の賃料を支払ってください。期限までに支払いがない場合は賃貸借契約を解除します」
などと書いた配達証明付内容証明郵便を送付することになります。
よって、賃貸契約を解除する場合は、無催告解除をしてその妥当性を争うよりは、延滞分の賃料の支払いについて期限を設けた上で催告し、その上で解除するといった手順を踏んだ方が、無用の争いを避けることができるわけです。
通常のアパートなどの賃貸借契約だと、貸主（大家）側から解約を申し込むこむことは少なく、ほとんどは賃借人の都合により解約の申入れをします。
こういった場合に、そもそも途中解約ができるのかどうかですが、もちろん契約の途中であっても解約はできます。
では、どのくらい前に賃貸人に通知し、その場合の解約料はどのくらい支払わなければいけないのでしょうか。
まず、どのくらい前までに解約の通知をしなければいけないかについては、契約期間の定めがないのであれば、いつでも解約の申入れをすることができます。
ただし、解約の申入れをしたからといって、すぐに契約が終了するのではなく、建物の賃貸借の場合は解約通知後、３ヶ月で終了となります。
よって、解約したい時期があらかじめ分かっていれば、その３ヵ月前にその旨を賃貸人に通知しておけばよいということになります。
次は、契約期間の定めがある場合ですが、たとえば、契約期間が２年だったとして、ちょうど１年が過ぎた頃に、転勤等の事情で転居せざるを得ないとします。
この場合、当初の契約で途中解約を認めているのかどうかがポイントです。
仮に、契約書で途中解約を認めていて、相当の予告期間をおいて申し出ること等と規定されていた場合の、相当の期間とはどのくらいなのでしょうか？
この場合も、期間の定めのない賃貸借の場合と同じ３ヶ月となります。
よって、急遽、転勤が決まり転居せざるを得ない場合は、３ヶ月分の賃料を支払うことによって即時の解約が可能となります。
次は、契約書で途中解約は認めてはいるけれども、６ヶ月前に予告しなければいけないと定められていた場合はどうでしょう。
契約自由の原則から、たとえ３ヶ月以上の期間であっても基本的には有効ですが、あまりにも長い予告期間だと、賃借人の利益を一方的に害するとして消費者契約法や公序良俗に反して無効とされる可能性もあります。
最後に、途中解約が契約書の中で否定されていた場合です。
こういった特約も、契約自由の原則により基本的には有効ですが、途中解約を一切認めないのは賃借人に一方的に不利になりますので、賃借人が途中解約のできない契約であることを、本当に理解して納得したうえで締結したかがポイントとなります。
もし、きちんとした説明も受けず、よくわからないまま契約をしたのであれば、その特約が無効になることも考えられます。
また、契約期間が相当な長期であり、中途解約を認めないことが賃借人にとって酷であるような具体的事情があれば、消費者契約法や公序良俗違反によって無効になる可能性もあるでしょう。
よって、中途解約を検討する場合は、まずは契約書で中途解約が認められているのかをチェックする必要があります。
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